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FI專欄|再放寬按保成樓市「轉活」的契機?|美聯布少明 疫情肆虐下,「財政預算案」如何惠民紓困成為各界關注焦點。除了再派1萬元消費券是社會熱話外,樓市方面亦有公布令人驚喜的「減辣」措施。 新一份財案公布進一步放寬高成數按揭的樓價上限,最新修訂的按揭保險計劃,將申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元,至於首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元。 個人認為,新措施有助減輕換樓用家的首期負擔及激活換樓鏈,相信逾1,000萬至1,200萬元二手物業交投有望增加,疫情緩和後需求更有望進一步釋放,料此銀碼單位交投,全年有望「倍升」至6,600宗水平。 財案公布放寬按揭保險後,二手市場即時起哄,買家入市步伐亦稍為加快。據市場統計,財案後多個屋苑均錄得成交,當中不乏指標性屋苑如太古城、愉景新城等,有指將軍澳區更於財政預算案公布後即錄得9宗交投,反映措施有立竿見影的作用。 其實近期樓價持續整固,業主議價擴闊,早已不乏買家趁機入市。「美聯樓價指數」最新報169.55點,連跌5週後回升,本年迄今則跌約1.2%;綜合美聯分行資料,全港35個大型屋於苑2月14日至20日的一週共錄59宗成交,繼續維持60宗附近,表現平穩。雖然目前本港樓市及經濟仍受疫情影響,但今次放寬按保措施,或將成為刺激樓市進一步「轉活」的契機之一。 需求層面之外,政府於供應層面上亦有所配合,穩定樓市發展。日前發展局公布新財年賣地計劃的住宅用地,加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目,預計全年潛在土地供應可供興建約1.79萬個單位,較本財年的1.65萬個有所增加,並創4年來最多,雖然最終能否達標還看私人發展及重建供應的速度,但足以彰顯政府大刀闊斧增加供應的決心。 最後,近日俄烏動武,令港股不斷插水,短期難免影響投資氣氛,以及對有意置業的人士產生心理影響。 然而眾所同知,香港實質受疫情影響較大,隨著中央出手支援本港抗疫;本港將於3月份推行全民檢測,以及港人接種疫苗比例持續上升,預期疫情有望慢慢受控,令近期積壓的本港樓市需求慢慢釋放,最終出現「遲來的」小陽春。 #Column #香港樓市 原文連結:fortuneinsight.com/web/column/1599645/fi專欄|再放寬按保成樓市「轉活」的契機?|美聯布少明

FI專欄|再放寬按保成樓市「轉活」的契機?|美聯布少明

FI專欄|政經穩定 催旺樓市|美聯布少明 日前特首候選人李家超正式公布政綱,表明將會有4個綱領,當中包括強化政府治理能力及提升管治能力等,但重中之重是,候任特首表明未來土地及房屋供應將「提速、提效、提量」,對未來本港政局及樓市起穩定作用,加上盛傳中美正研究避免中概股退市的方案。多個利好消息帶動下,港股應聲急升,反映政穩市升,樓市後市形勢一片大好。 另一邊廂,一手再展熱浪,二手交投亦顯著回升。由美聯統計的35屋苑上週二手成交量仍然逼近百宗。若以近5週合計,平均每週交投高達127宗,遠高於今年首12週,平均每週僅錄得56宗,可見二手市場之旺熱。 樓價方面,隨著確診人數由高位回落,連同新按保效應下,購買力釋放,二手交投已顯著回升,樓市氣氛好轉,其後更令樓價低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.13點,連升3星期,累積回升約0.7%,年內跌勢得以收窄至約2.61%。 可以說,樓市最壞的時刻已過,價量齊彈升是理所當然。至於彈升的幅度及力度,則要視乎多個因素,包括疫情、環球及香港的經濟環境、加息,以及房屋供應的多寡。 運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,截至今年第一季,已落成但未售出的單位數目,錄9.9萬個,按季增加1,000個,創該報告的紀錄新高。相信因今年首季第5波疫情爆發,社交距離措施收緊,首季全新盤推盤量寥寥可數,導致新盤銷售量僅960多伙,創自2013年實施一手住宅銷售條例後的季度新低;與此同時,受疫情影響下,私人住宅施工量亦由去年第四季14,100伙回落至今年首季3,800個;惟始終新盤去貨大幅放緩,令新供應積存,導致未來3至4年新供應攀升至9.9萬伙紀錄新高。 不過隨著疫情緩和,樓市氣氛回暖,發展商亦已重拾推盤步伐,多個新盤應市,估計第二季新盤銷售量將回升至4,500伙,屆時有望舒緩新供應積存的情況;另一方面,今年首季已批出土地可隨時動工項目的單位數目則錄1.5萬伙,重返14年第四季後的逾7年的低位。 值得留意,近年未來3至4年新供應得以攀升,主要來自賣地計劃的私人發展/重建項目類別帶動。若然未來賣地計劃有不少私人發展/重建項目的話,未來3至4年新供應數字才能持續穩企高水平。 從數字層面來看,短期房屋供應仍然維持近年的水平,未見有大增的跡隊。此時候任特首提出房屋供應將「提速、提效、提量」,為後市提出一個明確的方向,如能落實方案,加倍穩定房屋供應及樓價,相可令本港樓市更健康,對香港的經濟是一大利好。 #Column #香港樓市 原文連結:fortuneinsight.com/web/column/2390003/fi專欄|政經穩定-催旺樓市|美聯布少明

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FI專欄|三招籲新班子助樓市發展|布少明 最近二手住宅物業的交投氣氛略見回落,相信與疫情反彈、環球股市持續飄忽,以及日前美國聯儲局加息等因素有關,在一定程度上影響了市場的氣氛。不過,相信有關因素僅影響短期樓市表現,無礙本港樓市中長期穩步向好的大方向,其中一項顯見的証據是,一眾發展商均對後市投下信心一票,依然積極推售新盤,更有個別項目事先預告「具加價空間」。 自從政府實施各項「辣招」及疫情爆發以來,樓市基本上以用家主導,大量上車客有強大剛需,而不少發展商的項目均以中小型單位作「主打」,故此根本不愁承接力。肉眼可見,最近開售的新盤往往收票情況理想,有新盤示範單位「長龍再現」,可見購買力仍然強勁。新盤銷售成績亦彪炳,反映剛需用家對上車的熱切渴求。 另一邊廂,早前截標的港島小型住宅地競爭激烈,有大型發展商以貼近市場上限估值的價錢,擊退芸芸對手奪得用地,同樣彰顯發展商對未來樓市表現樂觀。 展望下月初,正是香港回歸祖國25週年的大日子,作為樓市中人,對於即將上場的政府「新班子」,願意在房屋議題上多加著墨,絕對是喜聞樂見。就樓市未來發展,美聯就希望政府可以考慮以下幾項建議,有助未來樓市發展更為穩定健康。 首先是提升覓地效率,增加土地供應。現時新班子中增加土地供應的「三人組」,包括副財政司司長、發展局局長及房屋局局長均在地政規劃上擁有豐富經驗,相信「覓地」困境有望改善,將程序「精簡」,減少「架床疊屋」,縮短造地時間,加快未來土地供應的進度。 其次是別賤賣土地。香港土地資源彌足珍貴,而且賣地佔庫房收入比重愈來愈高,反映土地價值的重要。但由早前屯門住宅地流標,似乎亦可反映政府不會賤賣土地的決心。 最後是延續放寬政策及適度寬減「辣招」。「林鄭Plan」及「波叔Plan」兩大放寬按揭措施的效果立竿見影,理應延續,甚至考慮加大範圍,助市民置業。同時,新一屆政府宜細心考量盡快為樓市「撤辣」,方便市民換樓之餘,亦增加二手住宅物業的流通量。在眾多的「辣招」之中,「雙倍印花稅」(DSD)最具放寬的空間;亦可考慮縮減物業額外印花稅(SSD)辣招期等措施,以讓本港樓市更穩定發展。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」,只需WSJ官網原價三分一價錢,即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱:prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #Column #李家超 #香港樓市 原文連結:fortuneinsight.com/web/column/2830183/fi專欄|三招籲新班子助樓市發展|布少明

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FI專欄|把握價軟上車機會|布少明 環球投資氣氛欠佳以及本港疫情未退,最近二手市場陷入短暫整固期,買賣雙方均傾向觀望後市。同時,近月陸續有矚目新盤應市,搶去不少客源,令二手交投略見拉鋸。據美聯物業分行統計,7月25日至31日的一週,全港35個大型屋苑錄得約34宗買賣成交,較前一週的51宗按週跌約33%,連跌2週。 一手市場方面,近月新盤魚貫登場,最為矚目的,莫過於位處屯門及粉嶺區的兩個新盤,兩者均與二手市價有折讓,瞬即成為全城熱話,屯門盤銷情非常熾熱,截稿前粉嶺盤未開賣,但入票量相當理想,相信亦極受歡迎。從以上新盤的矚目程度來看,中細價樓剛需依然強勁,為樓市囤積充足購買力及換樓動力,並為未來樓市再展升浪奠下鞏固基礎。 事實上,每次跌市,都往往構成上車機會,其時無論發展商或業主,開價都不會過於進取,到樓價回升時,即「賺住又賺價」。事實上,近年本港樓市雖然深受疫情的影響,但是由於港樓「底子厚」,加上香港社會富裕,令樓價「跌唔落」。一般情況下,每當樓價跌約5%左右,都會有反彈的機會。而「美聯樓價指數」最新報166.2點,本年迄今已跌逾3%,已經接近「浪底」,如果從歷數據層面去看,距離底部已經不遠。現時部份發展商開價甚至低於個別二手盤,心急放賣的二手業主在面對「新盤大軍」時自然需以減價應對,議價空間漸增,近日已見有「聰明客」偷步睇樓「尋寶」,如業主持續鬆口,相信有助刺激二手交投。 值得留意,雖然疫情及加息兩大因素仍在影響市場情緒,台海關係亦見緊張。但不可忽視的是,上市場憧憬11月香港對外「通關」有望提振經濟,未來樓價或觸底回彈,因此在8月至11月期間,樓價料仍將於低位徘徊,將形成有意上車者的另一次入市機會。 當然,無論是股票或物業,「估底」從來都是困難的,尤其是對資金有限的上車客而言,每次決定都需要極為審慎。不過從長線分析,香港樓價是一直走在上升軌道,「有買貴、無買錯」。因此「趁跌市時置業」就成為不少人致富良機。猶記得每年均有一家外資大行發布「香港千萬富翁」調查報告,多年來全港擁有千萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」,普遍有逾6至7成資產分布在物業上。所謂「人無樓不發」,如果工作穩定,又有足夠的首期,何不把握置業機會?成就上車成家的夢想。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」,只需WSJ官網原價三分一價錢,即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱:prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #Column #Property #香港樓市 原文連結:fortuneinsight.com/web/property/3172175/fi專欄|把握價軟上車機會|布少明

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