FI專欄｜再放寬按保成樓市「轉活」的契機？｜美聯布少明 疫情肆虐下，「財政預算案」如何惠民紓困成為各界關注焦點。除了再派1萬元消費券是社會熱話外，樓市方面亦有公布令人驚喜的「減辣」措施。 新一份財案公布進一步放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，將申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，至於首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元。 個人認為，新措施有助減輕換樓用家的首期負擔及激活換樓鏈，相信逾1,000萬至1,200萬元二手物業交投有望增加，疫情緩和後需求更有望進一步釋放，料此銀碼單位交投，全年有望「倍升」至6,600宗水平。 財案公布放寬按揭保險後，二手市場即時起哄，買家入市步伐亦稍為加快。據市場統計，財案後多個屋苑均錄得成交，當中不乏指標性屋苑如太古城、愉景新城等，有指將軍澳區更於財政預算案公布後即錄得9宗交投，反映措施有立竿見影的作用。 其實近期樓價持續整固，業主議價擴闊，早已不乏買家趁機入市。「美聯樓價指數」最新報169.55點，連跌5週後回升，本年迄今則跌約1.2%；綜合美聯分行資料，全港35個大型屋於苑2月14日至20日的一週共錄59宗成交，繼續維持60宗附近，表現平穩。雖然目前本港樓市及經濟仍受疫情影響，但今次放寬按保措施，或將成為刺激樓市進一步「轉活」的契機之一。 需求層面之外，政府於供應層面上亦有所配合，穩定樓市發展。日前發展局公布新財年賣地計劃的住宅用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目，預計全年潛在土地供應可供興建約1.79萬個單位，較本財年的1.65萬個有所增加，並創4年來最多，雖然最終能否達標還看私人發展及重建供應的速度，但足以彰顯政府大刀闊斧增加供應的決心。 最後，近日俄烏動武，令港股不斷插水，短期難免影響投資氣氛，以及對有意置業的人士產生心理影響。 然而眾所同知，香港實質受疫情影響較大，隨著中央出手支援本港抗疫；本港將於3月份推行全民檢測，以及港人接種疫苗比例持續上升，預期疫情有望慢慢受控，令近期積壓的本港樓市需求慢慢釋放，最終出現「遲來的」小陽春。 #Column #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/column/1599645/fi專欄｜再放寬按保成樓市「轉活」的契機？｜美聯布少明

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FI專欄｜政經穩定 催旺樓市｜美聯布少明 日前特首候選人李家超正式公布政綱，表明將會有4個綱領，當中包括強化政府治理能力及提升管治能力等，但重中之重是，候任特首表明未來土地及房屋供應將「提速、提效、提量」，對未來本港政局及樓市起穩定作用，加上盛傳中美正研究避免中概股退市的方案。多個利好消息帶動下，港股應聲急升，反映政穩市升，樓市後市形勢一片大好。 另一邊廂，一手再展熱浪，二手交投亦顯著回升。由美聯統計的35屋苑上週二手成交量仍然逼近百宗。若以近5週合計，平均每週交投高達127宗，遠高於今年首12週，平均每週僅錄得56宗，可見二手市場之旺熱。 樓價方面，隨著確診人數由高位回落，連同新按保效應下，購買力釋放，二手交投已顯著回升，樓市氣氛好轉，其後更令樓價低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.13點，連升3星期，累積回升約0.7%，年內跌勢得以收窄至約2.61%。 可以說，樓市最壞的時刻已過，價量齊彈升是理所當然。至於彈升的幅度及力度，則要視乎多個因素，包括疫情、環球及香港的經濟環境、加息，以及房屋供應的多寡。 運輸及房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，截至今年第一季，已落成但未售出的單位數目，錄9.9萬個，按季增加1,000個，創該報告的紀錄新高。相信因今年首季第5波疫情爆發，社交距離措施收緊，首季全新盤推盤量寥寥可數，導致新盤銷售量僅960多伙，創自2013年實施一手住宅銷售條例後的季度新低；與此同時，受疫情影響下，私人住宅施工量亦由去年第四季14,100伙回落至今年首季3,800個；惟始終新盤去貨大幅放緩，令新供應積存，導致未來3至4年新供應攀升至9.9萬伙紀錄新高。 不過隨著疫情緩和，樓市氣氛回暖，發展商亦已重拾推盤步伐，多個新盤應市，估計第二季新盤銷售量將回升至4,500伙，屆時有望舒緩新供應積存的情況；另一方面，今年首季已批出土地可隨時動工項目的單位數目則錄1.5萬伙，重返14年第四季後的逾7年的低位。 值得留意，近年未來3至4年新供應得以攀升，主要來自賣地計劃的私人發展/重建項目類別帶動。若然未來賣地計劃有不少私人發展/重建項目的話，未來3至4年新供應數字才能持續穩企高水平。 從數字層面來看，短期房屋供應仍然維持近年的水平，未見有大增的跡隊。此時候任特首提出房屋供應將「提速、提效、提量」，為後市提出一個明確的方向，如能落實方案，加倍穩定房屋供應及樓價，相可令本港樓市更健康，對香港的經濟是一大利好。 #Column #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/column/2390003/fi專欄｜政經穩定-催旺樓市｜美聯布少明

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FI專欄｜三招籲新班子助樓市發展｜布少明 最近二手住宅物業的交投氣氛略見回落，相信與疫情反彈、環球股市持續飄忽，以及日前美國聯儲局加息等因素有關，在一定程度上影響了市場的氣氛。不過，相信有關因素僅影響短期樓市表現，無礙本港樓市中長期穩步向好的大方向，其中一項顯見的証據是，一眾發展商均對後市投下信心一票，依然積極推售新盤，更有個別項目事先預告「具加價空間」。 自從政府實施各項「辣招」及疫情爆發以來，樓市基本上以用家主導，大量上車客有強大剛需，而不少發展商的項目均以中小型單位作「主打」，故此根本不愁承接力。肉眼可見，最近開售的新盤往往收票情況理想，有新盤示範單位「長龍再現」，可見購買力仍然強勁。新盤銷售成績亦彪炳，反映剛需用家對上車的熱切渴求。 另一邊廂，早前截標的港島小型住宅地競爭激烈，有大型發展商以貼近市場上限估值的價錢，擊退芸芸對手奪得用地，同樣彰顯發展商對未來樓市表現樂觀。 展望下月初，正是香港回歸祖國25週年的大日子，作為樓市中人，對於即將上場的政府「新班子」，願意在房屋議題上多加著墨，絕對是喜聞樂見。就樓市未來發展，美聯就希望政府可以考慮以下幾項建議，有助未來樓市發展更為穩定健康。 首先是提升覓地效率，增加土地供應。現時新班子中增加土地供應的「三人組」，包括副財政司司長、發展局局長及房屋局局長均在地政規劃上擁有豐富經驗，相信「覓地」困境有望改善，將程序「精簡」，減少「架床疊屋」，縮短造地時間，加快未來土地供應的進度。 其次是別賤賣土地。香港土地資源彌足珍貴，而且賣地佔庫房收入比重愈來愈高，反映土地價值的重要。但由早前屯門住宅地流標，似乎亦可反映政府不會賤賣土地的決心。 最後是延續放寬政策及適度寬減「辣招」。「林鄭Plan」及「波叔Plan」兩大放寬按揭措施的效果立竿見影，理應延續，甚至考慮加大範圍，助市民置業。同時，新一屆政府宜細心考量盡快為樓市「撤辣」，方便市民換樓之餘，亦增加二手住宅物業的流通量。在眾多的「辣招」之中，「雙倍印花稅」(DSD)最具放寬的空間；亦可考慮縮減物業額外印花稅（SSD）辣招期等措施，以讓本港樓市更穩定發展。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」，只需WSJ官網原價三分一價錢，即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱：prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #Column #李家超 #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/column/2830183/fi專欄｜三招籲新班子助樓市發展｜布少明

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FI專欄｜把握價軟上車機會｜布少明 環球投資氣氛欠佳以及本港疫情未退，最近二手市場陷入短暫整固期，買賣雙方均傾向觀望後市。同時，近月陸續有矚目新盤應市，搶去不少客源，令二手交投略見拉鋸。據美聯物業分行統計，7月25日至31日的一週，全港35個大型屋苑錄得約34宗買賣成交，較前一週的51宗按週跌約33%，連跌2週。 一手市場方面，近月新盤魚貫登場，最為矚目的，莫過於位處屯門及粉嶺區的兩個新盤，兩者均與二手市價有折讓，瞬即成為全城熱話，屯門盤銷情非常熾熱，截稿前粉嶺盤未開賣，但入票量相當理想，相信亦極受歡迎。從以上新盤的矚目程度來看，中細價樓剛需依然強勁，為樓市囤積充足購買力及換樓動力，並為未來樓市再展升浪奠下鞏固基礎。 事實上，每次跌市，都往往構成上車機會，其時無論發展商或業主，開價都不會過於進取，到樓價回升時，即「賺住又賺價」。事實上，近年本港樓市雖然深受疫情的影響，但是由於港樓「底子厚」，加上香港社會富裕，令樓價「跌唔落」。一般情況下，每當樓價跌約5%左右，都會有反彈的機會。而「美聯樓價指數」最新報166.2點，本年迄今已跌逾3%，已經接近「浪底」，如果從歷數據層面去看，距離底部已經不遠。現時部份發展商開價甚至低於個別二手盤，心急放賣的二手業主在面對「新盤大軍」時自然需以減價應對，議價空間漸增，近日已見有「聰明客」偷步睇樓「尋寶」，如業主持續鬆口，相信有助刺激二手交投。 值得留意，雖然疫情及加息兩大因素仍在影響市場情緒，台海關係亦見緊張。但不可忽視的是，上市場憧憬11月香港對外「通關」有望提振經濟，未來樓價或觸底回彈，因此在8月至11月期間，樓價料仍將於低位徘徊，將形成有意上車者的另一次入市機會。 當然，無論是股票或物業，「估底」從來都是困難的，尤其是對資金有限的上車客而言，每次決定都需要極為審慎。不過從長線分析，香港樓價是一直走在上升軌道，「有買貴、無買錯」。因此「趁跌市時置業」就成為不少人致富良機。猶記得每年均有一家外資大行發布「香港千萬富翁」調查報告，多年來全港擁有千萬港元或以上淨資產的「千萬富翁」，普遍有逾6至7成資產分布在物業上。所謂「人無樓不發」，如果工作穩定，又有足夠的首期，何不把握置業機會？成就上車成家的夢想。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」，只需WSJ官網原價三分一價錢，即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱：prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #Column #Property #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/property/3172175/fi專欄｜把握價軟上車機會｜布少明

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FI專欄｜兼聽則明 救港重速｜布少明 近日，先後有政商界重量級人物發聲，要求重新審視「通關」及人才移民政策，所提出的論點，與美聯的觀點幾近相同，皆反映各界對香港疫下前景的憂慮。事實上，疫情已接近三年，未有完結的跡象，香港經濟飽受打擊，就連抗跌力最強的樓市都開始出現下滑，樓價跌幅有擴大趨勢。「美聯樓價指數」最新報162.05點，按周跌0.84%，跌幅創自2020年3月初，亦即是約兩年半以來的最大，全年樓價迄今已跌約5.57%。以現時樓價走勢，相信「美聯樓價指數」將下試2019年初低位158.25點。 樓價跌幅擴大主要由四大原因觸發。第一是疫情有加劇趨勢，單日確診人數連續破萬，市民憂慮或爆發第六波疫情，防疫措施再度收緊，影響經濟。其次是整體投資氣氛轉差，恒生指數已跌近19,000點的邊緣，債價及匯價皆未見止跌，市場情緒被悲觀濃罩。第三，預期美國聯儲局再度加息，銀行一再調高H按上限，進一步影響投資氣氛。最後，發展商近期以低市價開盤，採取「求量不求價」策略，直接為二手樓價帶來巨大的壓力。現時二手業主若急於放貨，只有減價求售的一途。 須留意的是，反映業主信心的「美聯信心指數」亦持續下跌。據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」最新報39.5點，按周跌1.7%，連跌8星期，更創出自2019年10月初以來的近3年低位，由此可見業主對後市信心不足，部份減價求售，減價盤因而增加，導致信心指數持續下跌，預期樓價短期仍會持續調整，全年的跌幅有望達至8%甚至以上。 政商界的求變的聲音已經愈來愈響亮，經濟與樓市皆極待特區政府提出放寬措施挽救。正是「兼聽則明 偏信則暗」，希望特區政府聽取各界意見，於10月公佈的《施政報告》中提出更多有效「救港」措施。作為新特首李家超任內首份《施政報告》，全港市民都引頸以待。舊特區政府已經先後兩次放寬按揭保險成數，希望新特首可以延續放寬樓市政策，就算不減辣，亦應該推出更多惠民措施，以振奮經濟，又或進一步落實對內「通關」的時間表。短期而言，只有《施政報告》有「派糖」或「減辣」的利好消息刺激，樓價才有扭轉跌勢的機會。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」，只需WSJ官網原價三分一價錢，即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱：prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #Column #Property #地產 #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/property/3438949/香港樓市-通關-移民-加息-施政報告-布少明

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FI專欄｜《施政報告》吸人財 經濟樓市同受惠｜布少明 新一份《施政報告》終於「出爐」，當中推出多項房屋政策，包括降低強拍門檻等，同時亦多管齊下覓地建屋。筆者作為樓市中人，要數最「切身」的措施，首推各項吸納人才計劃、寬免海外專才置業的買家印花稅，以及各項重大基建「上馬」等，相信均對樓市帶來舉足輕重的影響。 《施政報告》中吸納人才的計劃包括：取消「優秀人才入境計劃」的年度配額、推出「高端人才通行證計劃」、「科技人才計劃」等，以措施可為「及時雨」，相信可提升香港對海外專才的吸引力，提升競爭力，助香港從疫情的重創中復甦。 筆者認為，一系列「吸人」舉措，有助補充本港因移民潮帶來的人才流失，尤其「高端人才計劃」可吸引未有工作經驗、但是在世界百強大學畢業的「潛力」內地生到港；「科技人才計劃」亦吸引更多初創企業以本港為首選基地，吸納更多科技人才和進駐香港。預期「吸人」措施協助本港充實人才庫，外地守才來港，亦有望帶來新的資金及人流，對經濟及消費市道帶來刺激，亦有利租賃市場。如能進一步產生「財富效應」，對樓市長遠利好。 資料顯示，以「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港/回港就業安排」、「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」、「科技人才入境計劃」6項入境計劃於2016年至2022年上半年間獲批來港人士高達32.9萬人。當中最大機會入市的潛在置業需求，估計為居港已近5年或以上的人才，按此計算，合共亦有達18.4萬人。假設當中5成人入市，置業需求將高達9.2萬宗；假設當中只有2成人入市，置業需求亦達3.69萬宗，數字相當可觀。 除此之外，北部都會區的長遠發展，以及各項全新大型基建加快進程，包括東鐵線科學園╱白石角站、北都公路、沙田繞道、將軍澳-油塘隧道、港深西部鐵路、中鐵線以致將軍澳南延線等，所謂「財跟基建走」，預期各設施可加強本地各區的聯繫，利於「人財」逐步遷入，對香港經濟及樓市產生新助力。 最後，筆者認為報告公布將消除市場「觀望」態度，預料第4季樓價跌幅會放緩甚至回穩，鑑於目前樓價已跌約8.6%，預計全年樓價跌幅或在10%以內，一手及二手成交量亦有望回升。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」，只需WSJ官網原價三分一價錢，即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱：prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #地產 #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/地產/3790944/施政報告-香港樓市-布少明

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FI專欄｜交投續審慎 買賣轉租增｜布少明 最近利好經濟的消息頻傳：美國聯儲局明年加息步伐勢將放緩；至於中央政府雖然仍堅持「房住不炒」的大方向，但日前宣布微調內地樓市政策，推出支持樓市的「金融16條」，帶動一眾內房股應聲急彈；同時亦預告有可能適時適度「降準」，用「銀彈」刺激經濟，勢將利好本港，而近期本港的樓市交投亦悄悄回暖。綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於11月14日至20日的一周合共錄71宗成交，較前一周的62宗按周續升近15%，連升2周。 值得留意的是，雖則近日有關二手住宅劈價、蝕讓成交等媒體報導鋪天蓋地，但實際上願意大幅減價放賣的業主未算太多，現時劈價或蝕讓的不少是「移民盤」，又或者業主急於週轉，不過很多「筍盤」已被即時吸納。由於供滿樓的業主比例達6至7成，加息對他們的影響有限，個別持貨力強的業主不想劈價賣樓，由賣轉租。另一邊廂，近期樓市吹淡風，不少準買家持續審慎，傾向轉買為租，均令整體住宅租賃需求有所增加。 若以美聯促成的住宅租賃與買賣計算，今年上半年租務成交佔約6成，而下半年(截至10月)此佔比更進一步攀升至逾7成，反映買家買轉租的傾向。 若以每月租金劃分，今年首10個月月租1.5萬元或以下比率錄約38.8%，接近4成，較去年同期約38.2%微增0.6個百分點。此外，月租逾1.5萬元至2萬元比率錄得約29.5%，較去年同期約28.3%亦增加約1.2個百分點，合計佔比接近7成，可見目前月租2萬以下的交投已成為市場「主流」。 租務交投「跑贏」買賣交投以外，今年租金表現同步遠遠「跑贏」樓價。根據本行統計，今年首10個月「美聯樓價指數」跌約9.2%，而截至11月21日止的最新指數更進一步下跌至152.11點，連跌23週，本年迄今跌幅已達11.4%。反觀租金表現「硬淨」，美聯「租金走勢圖」10月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.4元，綜觀今年首10個月租金僅錄約1.66%的跌幅，而且過去2至3年一直徘徊於約34元至35.5元左右的「區間」，表現平穩。 筆者估計，由於近數月樓市氣氛趨審慎，租務比率持續攀升。加上未來半年入伙的新樓盤或達1萬伙，故此相信短期租務情況仍然活躍，今年全年租金將繼續「跑贏」樓價。假如明年本港正式實施「0+0」入境政策，且可與內地通關，料豪宅以及大學附近地區，例如西區、將軍澳、沙田、北區等屋苑租金可望跑贏大市，明年全年租金有望出現約5%的升幅。 註：專欄作者的觀點不代表本網立場。 Fortune Insight 聯乘 《華爾街日報》推出全新訂閱計劃「FI Prime Plus」，只需WSJ官網原價三分一價錢，即可同時暢讀《華爾街日報》全網內容和Fortune Insight大部份收費內容按此訂閱：prime.fortuneinsight.com/web/wsj Subscribe FORTUNE INSIGHT Telegram: bit.ly/2M63TRO Subscribe FORTUNE INSIGHT YouTube channel:bit.ly/2FgJTen #地產 #租樓 #買樓 #香港樓市 原文連結：fortuneinsight.com/web/地產/4046188/買樓-租樓-樓市-布少明

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